Contentieux locatif et de copropriété

Le contentieux locatif concerne principalement les rapports entre propriétaires et locataires. Il peut s’agir d’un désaccord sur le montant du loyer, la répartition des charges locatives ou encore l’entretien du logement. Les principales causes de ce type de litige sont :

Le non-paiement des loyers et charges par le locataire
Les troubles causés par le locataire (nuisances sonores, dégradations)
Les travaux d’entretien (à la charge du propriétaire ou du locataire)
La restitution du dépôt de garantie à la fin du bail

Pour régler ces litiges, il est possible de recourir à une procédure amiable (médiation, conciliation) ou judiciaire (saisine du tribunal compétent).

Le cabinet Robin & Bazin intervient en matière de :

Rédaction de bail locatif d’habitation
Actions en cas de défaut de paiement (locataire, bailleur)
Litiges de copropriété (avec le syndic ou entre copropriétaires)

Les avocats du cabinet vous apporteront les conseils et les réponses adéquates à vos affaires, et vous représenteront si nécessaire lors des procédures judiciaires devant les juridictions.

Rédaction de bail locatif d'habitation

Acronymes usuels [(utilisés pour ne pas surcharger le texte) – faire une page dédiée ou l’écrire dans le texte à la 1ere occurrence]

ADIL13 : L’Agence Départementale d’Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône
AG : Assemblée Générale (des copropriétaires)
CAF : Caisse d’Allocations Familiales
CCAPEX : Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives
JAF : Juge aux Affaires Familiales
JCP : Le Juge des contentieux de la protection (ancien juge des tutelles)
LRAR : Lettre Recommandée avec Accusé de Réception

Le bail (ou contrat de location) est le document par lequel le loueur s’engage, pour un temps déterminé, à lui permettre de jouir d’un bien immobilier moyennant un prix que le locataire s’engage également à payer. La location immobilière est encadrée notamment par ces textes :

Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (portant modification de la loi n° 86-1290 (cf. supra)
Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (art. 59) de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN).
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements

Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail doit respecter certaines règles (informations légales et documents annexes obligatoires). Ces règles diffèrent selon que le logement est loué vide ou meublé.

Dans les deux cas, certaines clauses sont interdites (notamment l’obligation du paiement par prélèvement automatique). Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique (enregistré chez un notaire).

Le mot du cabinet - A propos de la rédaction du bail locatif

Tout d'abord, rappelons que Le bail est avant tout un contrat : il définit les engagements des deux parties. [Au delà des éléments juridiques nécessaires, il doit aussi décrire les devoirs et les obligations de chacun.] Utiliser un bail-type minimal c'est prendre le risque de s'interdire certains recours juridiques, et dans certains cas d'allonger les délais de procédure. Nous rédigeons des baux personnalisés en fonction du type de bien, du mode de location. Enfin, son coût raisonnable sera immédiatement amorti en cas de problème. Pour nous confier la rédaction de votre bail, contactez-nous !

Actions en cas de défaut de paiement

Le paiement du loyer est l’engagement principal du locataire [,avec celui d’utiliser le bin en bon pere de famille]. Il doit s’acquitter de son paiement à la date fixée dans le bail qu’il a signé. Pour le propriétaire, un défaut de paiement peut entrainer une situation compliquée, car de son coté il doit payer les charges, les impôts et taxes, et éventuellement son crédit immobilier.

Le défaut de paiement est avéré au delà de 2 mois de retard (ou son équivalent financier)

Deux cas de figure peuvent se présenter :

le locataire ne peut pas assurer le paiement (baisse de ses revenus, accidents de la vie) ;
il refuse de le payer volontairement (en représailles d’un litige avec son propriétaire par exemple).

Sur ce dernier point, la loi définissant le cadre de la gestion locative dit clairement que le locataire ne peut en aucun cas refuser de payer son loyer. Il se doit de respecter son engagement de paiement quelle que soit la situation.

Dans les deux cas, le dialogue est la première approche à privilégier pour trouver une solution. L’intervention d’un médiateur peut permettre de débloquer une situation ou les deux parties campent sur leur positions. Si [malgré son intervention,] un accord ne peut être trouvé, la voie judiciaire permettra de trancher le litige.

Depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements, le bail doit maintenant contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne paie pas le loyer ou les charges (cf. article Loi anti-squat du 27 juillet 2023 dans notre blog). D’autre part, la clause résolutoire concernant l’obligation de souscription d’une assurance logement par le locataire [n’est pas rendue obligatoire, mais <|> reste possible] (article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Actions pour le locataire

Lorsque le locataire se voit signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, il doit d’abord vérifier sa régularité. En effet, l’absence de mentions et formulations prévues par les dispositions légales ou des montants réclamés erronés peuvent entrainer sa nullité.

Le locataire dispose alors d’un délai de six semaines [deux mois] pour régler sa dette (à compter de la date [de signification] du commandement). il doit alors faire son possible pour régulariser les sommes réclamées, ou au moins de montrer sa bonne volonté en faisant des efforts de paiement.

Le locataire peut saisir le JCP (juge des Contentieux de la Protection) pour demander des délais de paiement. le tribunal peut alors décider :

de suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement (1 an [36 mois] maximum) s’il estime que le locataire a la possibilité et les moyens de régler ses arriérés ;
d’accorder des délais de relogement qui peuvent aller jusqu’à 1 an dès lors que le relogement de l’occupant ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales (droit à un logement décent et indépendant). Il peut aussi le supprimer si le relogement échoue du fait du locataire.

Le JCP tiendra compte de la bonne (ou mauvaise) volonté de l’occupant, des situations personnelles du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé), ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Si le JCP accorde un calendrier de paiement, le locataire doit impérativement respecter l’échéancier. Dans le cas contraire, la suspension de la clause résolutoire prend fin [(la procédure d’expulsion peut reprendre)].

Depuis la création des CCAPEX (loi 2009-323 art.59), la loi n° 2014-366 (ALUR) à renforcé son rôle et en fait la clé de voûte [opérationnelle] du dispositif de prévention des expulsions locatives. Mise en place en 2011, la CCAPEX des Bouches du Rhône est co-pilotée par l’Etat et le Conseil Départemental (pour plus d’information, consulter le site de l’ADIL13).

Elle a pour missions de :

Coordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives ;
Décider du maintien ou de la suspension de l’aide personnelle au logement ;
Orienter et répartir entre ses membres le traitement des signalements de personnes en situation d’impayé locatif ;
Délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de participer à la prévention de l’expulsion, ainsi qu’aux bailleurs et aux locataires concernés ;
La commission émet également des avis et des recommandations en matière d’attribution d’aides financières sous forme de prêts ou de subventions et d’accompagnement social lié au logement.

Les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur et toute demande du concours de la force publique en vue de procéder à une expulsion sont signalés à la CCAPEX. Par ailleurs, la commission peut être saisie lorsqu’un risque d’expulsion existe suite à des impayés locatifs, ou à un trouble du voisinage.

[Plusieurs personnes peuvent la saisir : le bailleur, le locataire, la CAF, le préfet, et ce à tout moment de la procédure d’expulsion. Elle est destinataire du diagnostic social et financier. Pour saisir la CCAPEX, il faut contacter la préfecture de son département ou un travailleur social.

Un dossier de surendettement en cours (validé dans les deux mois suivant le commandement de payer) suspend la clause résolutoire.

Actions pour le bailleur

Le bailleur doit en premier lieu envoyer une lettre de relance (LRAR) pour impayé à laquelle le locataire est libre de répondre ou pas. Dans le meilleur des cas, il s’en suit un règlement amiable (étalement de la somme sur deux ou trois mois, report au mois suivant etc).

en complément, l’ADIL13 peut vous accompagner dans vos démarches pour rechercher des solutions amiables aux difficultés rencontrées.

Dans le cas contraire, le bailleur peut faire appel à la caution solidaire (si elle existe). Enfin, en dernier recours, il procèdera à une action judiciaire.

Il est également possible de contacter la CAF (si le locataire reçoit une allocation logement) et exiger de l’organisme que les sommes soient directement versées au bailleur.

Le propriétaire doit alors mandater un commissaire de justice, qui délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le bail. Le locataire dispose alors d’un délai de six semaines [2 mois] pour payer l’intégralité des sommes dues ou pour saisir le tribunal afin de demander un délai de paiement au JCP (juge des Contentieux de la Protection).

Une fois ce délai passé, le bailleur peut enfin saisir la justice, faire constater la résiliation du bail afin d’entamer la procédure d’expulsion (le bail peut alors être résilié de plein droit puisque le locataire a manqué à ses obligations). Pour ce faire, il doit assigner en référé le locataire devant le juge d’instance, et demander sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyer.

Avant toute saisine, la demande en justice dont le montant n’excède pas 5 000 euros doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation, de médiation ou d’une tentative de procédure participative. Cette résolution amiable du litige est obligatoire à peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

Le locataire peut encore demander au juge un délai supplémentaire. Le cas échéant, il bénéficiera d’un report d’expulsion pour cause de trêve hivernale.

Le JCP appréciera la situation financière du locataire et sa bonne foi pour lui accorder des délais de paiements (qui peuvent aller jusqu’à 1 an) s’il estime que le locataire a la possibilité et les moyens de régler ses arriérés, ou lui accorder des délais pour se reloger (droit à un logement décent et indépendant).

Si le magistrat accorde des délais de paiement au locataire, ce dernier devra absolument les respecter. A défaut, la suspension de la clause résolutoire prend fin [ et l’expulsion redevient possible].

Ensuite, le bailleur doit faire délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux (par un commissaire de justice). Il faut également adresser une copie du commandement au préfet (LRAR). La loi impose d’attendre à nouveau un délai de 2 mois après le commandement (art. L 412-1 du Code des Procédures Civiles).

A l’issu de ce délai – et hors période de trêve hivernale – si le locataire se maintient dans les lieux, il est nécessaire de demander l’intervention de la force publique. Le commissaire de justice demande alors au commissaire de Police d’intervenir, lequel attendra la décision de la préfecture pour procéder à l’expulsion.

Forcer une personne à quitter les lieux par ses propres moyens (sans avoir obtenu le concours de la force publique) est passible de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende (article 226-4 du Code pénal).

Enfin, si l’Etat tarde à intervenir, le bailleur peut réclamer devant le Tribunal Administratif l’indemnisation du préjudice qu’il subit de ce fait.

Litiges de copropriété

La copropriété

Le fonctionnement de la copropriété repose sur :

le syndicat de copropriété composé de l’ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale (AG) ;
le syndic qui exécute les décisions prises par l’assemblée générale et assure la gestion courante de l’immeuble ;
le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion..

Elle fonctionne grâce aux versements de provisions effectués par les copropriétaires. Le paiement des charges de copropriété est donc obligatoire. Le syndic doit veiller à leur recouvrement. À défaut, sa responsabilité peut être engagée.

Le syndicat de copropriétaires administre les parties communes et assure la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. [Il est doté d’une personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir sa responsabilité engagée.] Les actions en justice du syndicat de copropriétaires s’exercent par l’intermédiaire du syndic de copropriété.

Le syndic – qu’il soit professionnel ou non – est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il a pour mission d’assurer l’exécution des des décisions prises en AG, des dispositions du règlement de copropriété, d’administrer l’immeuble, de tenir la comptabilité du syndicat et de représenter le syndicat de copropriétaires.

Il est responsable devant le syndicat de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il conseille, assiste et informe le syndicat des copropriétaires. Le syndic a quelques obligations, notamment le respect des décisions de l’AG. Il ne peut pas agir sans l’autorisation de l’AG et faire réaliser des travaux dans l’immeuble, sauf en cas de besoin de réparation d’urgence.

Dans une copropriété, les relations entre copropriétaires et le syndic de copropriété peuvent être sources de nombreux conflits. Le contentieux de la copropriété peut concerner :

Les charges de copropriété (répartition, contestation du montant)
Les travaux réalisés ou à réaliser dans l’immeuble
Les modifications des parties communes ou privatives
La gestion du syndic (manquements aux obligations légales, fautes)

La résolution de ces litiges passe souvent par une phase amiable, avec une tentative de médiation entre les parties. Si cette phase échoue, il est possible d’engager une procédure judiciaire devant le tribunal compétent.

Litiges entre copropriétaires

Certains conflits d’intérêts en copropriété ne peuvent être résolus qu’avec l’aide du syndicat de copropriété. Il peut s’agir d’une malversation financière, d’une erreur administrative de la part du syndic ou encore d’une mésentente entre le syndic et les copropriétaires. Selon la gravité du litige, il est possible d’engager la responsabilité civile ou pénale.

En premier lieu, la médiation s’avère la meilleure solution. En effet, la médiation est avant tout une démarche volontaire. Le but est d’obtenir un compromis grâce à l’aide de la présence d’un tiers neutre : le médiateur. Aussi, la loi de programmation et de réforme pour la justice (LPJ) du 23 mars 2019 rend obligatoire la tentative de conciliation pour certains conflits. Elle est requise avant de pouvoir saisir le juge et peut prendre la forme d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Notons que pour cette dernière, seuls les avocats peuvent la réaliser.

Cette obligation ne s’applique pas lorsque le litige est d’une très grande urgence ou si les justiciables ne parviennent pas à obtenir un premier rendez-vous avec un conciliateur dans un délai compatible avec leur litige.

Si le litige persiste malgré la procédure de médiation, il est toujours possible de mener une action en justice. L’un des copropriétaires peut notamment agir seul en justice. Pour ce faire, il doit en avertir le syndic par Lettre RAR. Il n’est pas obligé de demander l’approbation du syndic ni celle de l’AG.

Certains cas de litiges nécessitent cependant l’action en justice du syndic lui-même, après avoir obtenu l’autorisation de l’Assemblée Générale. Il peut s’agir par exemple d’un problème de paiement des charges communes par l’un des copropriétaires. L’action collective menée par plusieurs copropriétaires, est souvent requise lorsque les nuisances proviennent d’un immeuble voisin ou l’ordre de désordres affectant le bâti. C’est aussi le cas pour les travaux non autorisés ou des litiges avec un membre du personnel de la copropriété.

Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires mandate le syndic pour qu’il agisse dans l’intérêt collectif. Par la suite, la saisie en justice devra faire l’objet d’un vote à la majorité des voix lors de l’AG.